L’ingresso del Catasto nell’epoca digitale e l’adozione di soluzioni basate sull’intelligenza artificiale segnano un momento di svolta per il monitoraggio degli immobili in Italia, dove l’amministrazione finanziaria ha avviato o sta per recapitare circa 20 mila comunicazioni volte a segnalare discrepanze nei registri pubblici. Il piano punta a portare alla luce fabbricati mai censiti, porzioni di edifici e modifiche edilizie prive di corretta registrazione, con una conclusione prevista entro la fine del 2026 che costituirà uno dei passaggi determinanti nella mappatura dell’intero patrimonio immobiliare nazionale.
L’incrocio tra ortofoto e intelligenza artificiale per scovare le anomalie edilizie
L’azione ispettiva del Fisco non si limita a rintracciare le cosiddette case fantasma, ovvero costruzioni del tutto sconosciute ai registri catastali, ma pone la propria attenzione anche su volumetrie modificate come una mansarda trasformata in abitazione, un piano aggiuntivo, una sopraelevazione, un ampliamento o pertinenze quali garage, box e depositi che non risultino coerenti con lo stato effettivo dell’immobile. Per l’amministrazione finanziaria, infatti, non è sufficiente la mera presenza dell’edificio negli archivi, poiché la consistenza materiale e le caratteristiche della struttura devono corrispondere esattamente a ciò che si trova sul territorio.
Il metodo impiegato si basa sul confronto tra la cartografia catastale e le ortofoto, immagini aeree corrette geometricamente che consentono di verificare dall’alto la situazione reale rispetto a quella registrata nelle banche dati, facendo emergere differenze difficili da individuare con i soli controlli documentali tradizionali. In questo ambito interviene l’intelligenza artificiale, utilizzata quale filtro preliminare per analizzare enormi volumi di informazioni e immagini, accelerando la ricerca dei casi anomali senza però inviare sanzioni automatiche, dal momento che la valutazione finale resta affidata agli uffici che esaminano documenti, dati e riscontri concreti. Secondo i dati richiamati dal Documento di finanza pubblica, la copertura ha già raggiunto il 96 per cento della superficie nazionale, con operazioni ultimate in 95 province e avviate in altre 4, puntando a completare il quadro dell’intero territorio entro la fine dell’anno.
Le lettere di compliance dell’Agenzia delle Entrate e la prevenzione fiscale
L’operazione riveste un forte impatto fiscale poiché il Catasto non è un mero archivio cartografico, ma incide direttamente sulle rendite catastali utilizzate per numerose finalità amministrative e impositive, motivo per cui ogni modifica non dichiarata crea uno scostamento tra la realtà fisica e i registri statali. L’avviso recapitato ai proprietari tramite posta ordinaria o canali telematici non corrisponde a una cartella esattoriale, configurandosi come una comunicazione di compliance catastale volta a incentivare la regolarizzazione spontanea. Il contribuente ha così modo di esaminare la propria posizione e chiarire se l’incongruenza rilevata sia dovuta a una variazione mai denunciata, a una pratica edilizia già presentata oppure a una circostanza che richiede semplici precisazioni.
Questa impostazione permette all’amministrazione finanziaria di privilegiare la prevenzione rispetto al controllo repressivo successivo, concedendo al cittadino il tempo di intervenire prima dell’avvio di verifiche formali più gravose. Di conseguenza, la segnalazione ricevuta non deve essere considerata un addebito definitivo, bensì una fase preliminare finalizzata a riallineare i dati in possesso del Fisco con lo stato effettivo degli immobili.
L’impatto dei bonus edilizi e il programma triennale fino al 2028
L’attività di verifica viaggia in parallelo con un secondo filone di indagini dedicato agli immobili interessati dai bonus edilizi, nei quali la discrepanza non riguarda l’esistenza del fabbricato, bensì il mancato aggiornamento catastale delle opere eseguite. Nel giugno 2026 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, mediante la Risoluzione 21/E, che l’obbligo di revisione non rappresenta una disposizione esclusiva del Superbonus, ma si applica secondo le regole ordinarie anche a chi ha usufruito di Bonus ristrutturazioni, Ecobonus o Sismabonus qualora i lavori abbiano modificato parametri catastali rilevanti. A riprova della spinta verso la conformità, nel 2025 sono state presentate spontaneamente circa 70 mila dichiarazioni di variazione per unità immobiliari agevolate, registrando un incremento del 25 per cento a confronto con il 2024.
Il percorso non si arresterà con le prime 20 mila lettere inviate nel 2026, poiché i documenti di finanza pubblica prospettano un’intensificazione progressiva con 40 mila comunicazioni nel 2027 e 60 mila nel 2028, raggiungendo una somma complessiva di circa 120 mila lettere nel triennio. Tale piano strutturale trasforma l’emersione delle difformità in un controllo sistematico e costante del patrimonio immobiliare, ribadendo che il valore di un edificio risiede tanto nella sua realtà materiale quanto nella corretta iscrizione nelle banche dati, dove l’integrazione tra cartografia, ortofoto, parametri fiscali e intelligenza artificiale rende ormai quasi impossibile celare qualsiasi anomalia.
A cura della redazione
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